Selon une étude récemment commandée par la MRC des Maskoutains, l’augmentation rapide du prix des propriétés, combinée à la hausse des taux d’intérêt et du coût de la vie, a fortement limité l’accès à la propriété pour les jeunes ménages. Plusieurs doivent demeurer sur le marché locatif, accentuant la pression sur les loyers. Les données actuelles démontrent que plus de 70 % des ménages n’ont pas un revenu suffisant pour acheter une maison unifamiliale et doivent donc se tourner vers des types d’habitations plus accessibles comme les jumelés, les maisons en rangée ou les condominiums, ce qui met en lumière la nécessité d’une diversification de l’offre résidentielle.

L’offre de logements locatifs

En dehors de Saint-Hyacinthe, plus de 80 % du parc immobilier des municipalités est constitué d’unifamiliales isolées et plus de 77 % des ménages sont propriétaires. Les transformations démographiques et socioéconomiques des dernières années ont provoqué une hausse marquée de la demande pour des logements locatifs, une tendance qui ne devrait pas s’atténuer à court ou moyen terme. Résultat : loyers en hausse, taux d’inoccupation extrêmement bas et progression de l’itinérance. Actuellement, près de la moitié des ménages locataires n’ont pas un revenu suffisant pour louer un 4 1/2 au prix du marché sans consacrer plus de 30 % de leur revenu au logement.

Dans ce contexte, le développement de logements locatifs dans l’ensemble des municipalités devient essentiel. Si l’on constate déjà une progression des mises en chantier, l’accélération du rythme demeure incontournable. À Saint-Hyacinthe, la perte de nombreux logements locatifs à la suite de démolitions, de sinistres ou de rénovictions a aggravé la situation, touchant particulièrement les logements abordables. La protection du parc existant constitue donc un enjeu majeur. De plus, environ 5 % des logements locatifs nécessitent actuellement des réparations majeures.

L’abordabilité et le logement hors marché

La crise se traduit également par un déficit important de logements locatifs abordables. Pour évaluer les besoins futurs, la MRC des Maskoutains s’appuie sur la méthode HART (Housing Assessment Resource Tool) développée par l’Université de la Colombie-Britannique. Selon les seuils établis à partir du revenu médian de 2021, le loyer maximal abordable à Saint-Hyacinthe est fixé à 375 $ pour un ménage à très faible revenu (moins de 13 500 $/an), à 845 $ pour un ménage à faible revenu (moins de 35 000 $/an), à 1350 $ pour un revenu modique (moins de 50 000 $/an) et à 2025 $ pour un revenu moyen (moins de 80 000 $/an).

Or, le marché locatif a connu une flambée : le loyer médian a progressé de 12,8 % entre 2016 et 2021 et, entre 2020 et 2023, les loyers des appartements d’une, deux et trois chambres ont respectivement augmenté de 39 %, 27 % et 32 %. En 2025, un 4 1/2 se loue en moyenne 1600 $/mois, soit un montant largement supérieur aux seuils définis pour les ménages à faible ou moyen revenu. Dans un contexte où le taux d’inoccupation demeure extrêmement bas, cette dynamique alimente encore la hausse des loyers.

En 2021, plus de 1700 ménages présentaient des besoins urgents en logement et 21 % consacraient plus de 30 % de leurs revenus aux frais d’habitation. La hausse récente des loyers a sans doute accru ce nombre. Même si la construction de logements locatifs progresse, notamment à Saint-Hyacinthe, il faut intensifier la production. Toutefois, l’augmentation de l’offre privée ne suffira pas à réduire significativement les loyers, d’où l’importance de miser sur le développement de logements hors marché.

Des besoins particuliers

La crise du logement a aussi d’importantes répercussions sociales. La détérioration des conditions économiques fragilise de nombreux ménages et accentue des problèmes tels que la santé mentale, l’insécurité alimentaire, la violence conjugale ou l’itinérance. Les besoins en hébergement temporaire ou transitoire sont en nette hausse, alors que les ressources actuelles peinent déjà à répondre à la demande. L’insuffisance de logements hors marché allonge la durée des séjours, limitant ainsi la capacité d’accueil de ces services. L’élargissement de leur capacité devient donc une priorité.

Par ailleurs, l’offre en hébergement temporaire et transitoire se concentre presque exclusivement à Saint-Hyacinthe, alors que les besoins s’étendent aussi aux petites municipalités. Cette centralisation soulève l’enjeu d’une meilleure répartition des ressources d’hébergement à l’échelle de la MRC.