Bien que ce soit une terre en zone agricole, le propriétaire, résidant à Granby, tient à ce que son terrain soit utilisé pour un projet industriel. L’agriculteur s’est délaissé de plusieurs terres agricoles dans le secteur au fil des années. Ce lopin est le dernier qu’il lui reste. « Dans sa tête, ce n’est pas une terre dédiée à l’agriculture, c’est la continuité du parc industriel. Le propriétaire estime qu’elle a une valeur ajoutée grâce à sa proximité avec le parc industriel. Ça ne dépayserait pas l’urbanisme », souligne le courtier immobilier Francis Lahaie.
Mis en vente depuis quelques mois, le lot est affiché à 1,5 M$. Cela s’apparente davantage au prix des terrains en milieu industriel qu’à celui d’une terre agricole. En mai 2022, le dernier terrain dans le parc industriel Théo-Phénix vendu par la Ville de Saint-Hyacinthe était évalué à 28 $ par mètre carré, ce qui correspond au ratio utilisé pour la terre dont il est question. À titre comparatif, la valeur moyenne des terres agricoles en Montérégie varie entre 12 900 $ et 29 300 $ par acre, selon Financement agricole Canada. Après la conversion, la terre en question, si elle était affichée au prix du marché agricole, pourrait valoir entre 174 150 $ et 395 550 $.
Un éventuel acheteur devra toutefois obtenir l’autorisation de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ) avant de commencer toute construction. Le prix affiché prend en considération ces obstacles, assure M. Lahaie.
« On peut estimer un processus de 180-200 jours. Ça fait un petit bout que le terrain est en vente. On a eu quelques offres d’achat. Pour certains, ils avaient justement une crainte d’entamer des démarches avec la Municipalité et la CPTAQ. Pour d’autres, ça ne permettait pas de créer de bons emplois ou ça n’apportait pas un plus à Saint-Hyacinthe. C’est important pour mon client. Les offres ont finalement tombé », poursuit M. Lahaie.
Voisin de la Ville
En plus de se retrouver à proximité du parc industriel, la terre est adjacente aux 38 hectares appartenant à la Ville de Saint-Hyacinthe. Ces lots en zone agricole sont loués sans frais au Centre de services scolaire aux fins de culture et de formation des étudiants en agriculture de l’École professionnelle de Saint-Hyacinthe. En 2019, la Fédération de l’UPA de la Montérégie avait proposé qu’Exceldor y installe sa nouvelle usine, sans succès.
La Ville s’est portée acquéreuse de ces trois lots avant l’entrée en vigueur de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles en 1978. Contrairement à la prétention de l’UPA, la Ville affirme que ces lots ne bénéficient pas d’un droit acquis d’utilisation du site à d’autres fins que l’agriculture.
« Nous savons que ce terrain est à vendre, mais puisque la Ville est déjà propriétaire de bon nombre de lots en zone agricole, nous ne souhaitons pas nous porter acquéreurs de celui-ci », précise la directrice des communications de la Ville de Saint-Hyacinthe, Lyne Arcand.
Le propriétaire avait d’ailleurs approché, en vain, la Municipalité pour réaliser un chemin d’accès reliant le parc industriel et le rang Saint-André, assure le courtier immobilier.
De rares terrains industriels
Sur le territoire de Saint-Hyacinthe, les zones industrielles ont un taux d’occupation de 99 %. Selon Saint-Hyacinthe Technopole, il ne reste que 2,8 % de la superficie du parc Théo-Phénix disponible à la vente. L’organisation estime que les parcs industriels seront complets d’ici la fin du plan stratégique 2024-2027.
« La croissance économique de Saint-Hyacinthe va passer par un agrandissement éventuel du parc, souligne le courtier immobilier. C’est sûr que d’avoir un terrain comme celui-là avec ce potentiel, c’est intéressant. Ça pourrait amener un grand nombre d’entreprises qui doivent, actuellement, s’éloigner. C’est difficile d’avoir des superficies adéquates pour leurs opérations. Des terrains de 100 000 pieds carrés, il en reste, mais des terrains de 500 000 pieds carrés, ça n’existe plus. Quand on veut des grandes entreprises, c’est ce que ça prend », conclut Francis Lahaie.
La directrice générale de Saint- Hyacinthe Technopole, Karine Guilbault, exclut cette possibilité. L’orientation prônée par l’organisation et la Ville de Saint-Hyacinthe est de requalifier et de densifier les espaces existants. « Notre priorité est de préserver les terres agricoles. Dans le passé, on agrandissait le milieu industriel en excluant les terres agricoles [de la zone agricole], mais ce n’est plus le cas. Si la Ville voulait exclure des terres agricoles, on ferait évidemment le suivi. Pour l’instant, notre terrain de jeu, ce sont les espaces existants. »
Auparavant, la Ville permettait la construction d’industries ayant une emprise de 10 % au sol. Maintenant, elle exige une emprise au sol d’au moins 30 % afin de densifier les secteurs industriels. C’est pourquoi Mme Guilbault estime que des espaces auraient le potentiel d’être densifiés. « J’invite les entreprises à communiquer avec nous si elles ont des terrains qui seraient disponibles à la requalification. Nous sommes ouverts à saisir toute opportunité », ajoute-t-elle.
